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bwin国际网站|这轮城市抢人大战会影响房价吗?

作者:匿名 时间:2019-12-25 14:54:30 人气:1905

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以呼和浩特为例,分析当地近年的经济、人口和房价变化,投中网发现它的“人才”政策可能没有那么吸引人。

文 | 林桔

而即便不是这轮要求提高城镇化率的任务,西安、天津、成都等二线城市从去年开始已经通过降低落户门槛争夺人口——尤其是大学毕业的年轻人。

仅4月接近20个城市发布了各种人才吸引政策

人口是经济增长的关键要素。不同年龄结构的人群有不同的经济行为,对区域经济增长有不同的影响。而年轻人是其中最重要的生产者,也是消费者。

《21 世纪经济报道》称,仅 4 月以来,有接近 20 个城市发布了各种人才吸引政策,其中有半数以上都有购房相关补贴内容,其中包括:

4 月 18 日,呼和浩特发布新政,提出本科毕业生可在当地试点区域以 50% 的优惠力度购买住宅。

4 月 21 日浙江宁波发布最新人才政策,对符合条件的本科生在购买家庭首套唯一住房最高可获得不超过 8 万元的补贴,而高层次人才最高可获得 60 万元的住房补贴。

4 月 22 日广州调整引进人才政策,包括取消硕士研究生、博士研究生的留学人员入户社保参保满 6 个月以上,只需要在广州市现引进单位有参保记录即可,以及本科连续半年社保可以入户。

4 月 23 日,苏州吴中区发布了相似的政策,向人才定向出售“优购房”,最高给予 3 成折扣。

这是继 2018 年天津、西安、成都等数十个二线城市通过放宽大学生落户政策、提供住房补贴等方式抢夺年轻人后,新一轮城市抢人“大战”,而呼和浩特成为了第一个以半价买房吸引人才的城市。

一般而言,各城市按其各自实际情况而出台不同的“抢人”政策。投中网以呼和浩特为例,通过分析当地近年的经济、人口和房价变化,发现它的“人才”政策可能没有那么吸引人。

呼和浩特半价购买的是保障性住房,相对来说竞争性不大

呼和浩特虽为内蒙古的省会城市,但 2018 年其经济体量在省内排名第三,低于鄂尔多斯和包头,且它 312.6 万的常住人口也低于赤峰和通辽。另一方面,2018 年呼和浩特的生产总值(GDP)增速为 3.9%、为 2010 年以来最低增速。关注西部经济发展的自媒体“西部城事”称,这在省会城市并不多见。

按呼和浩特新政的说法,“半价买房”是为了吸引和留住青年人才。但这背后折射出来的,其实是呼和浩特经济发展和人口增速双双下滑的焦虑。

住房通常被普通投资者视为最快、最安全的致富方式——过去 20 年中房价飙升了 315%。西南财经大学做的中国金融调查(CHFS)显示,2013 年中国居民把六成以上的家庭储蓄用户住房,这一数字到了 2017 年已经提高到 73.6%,几乎是美国的 2 倍。

仅从房价上来说,呼和浩特的优势可能低于西安、成都等其他省会城市。据安居客数据显示,呼和浩特今年 4 月住宅商品房均价约为 11002 元/平方米,自 2014 年 1 月上涨 64.2%。同一时期中西安的为 12508 元/平方米、上涨 83.08%,成都的则为 13626 元/平方米、上涨 58.5%。

另一个数字,房价收入比——住房价格与城市居民家庭年收入比例——可能也能侧面反映出住房在一个城市的价值。根据 Wind 数据显示,2017 年呼和浩特的房价收入比为 5.52。这意味着,普通家庭不吃不喝不纳税,需要超过 5 年可以在呼和浩特买一套房。而这一数字 2017 年在西安为 7.18、成都为 7.88。

一般而言,房价收入比越高也代表着当地的房价越高,比如 2016 年的北京、上海、深圳的房价收入比分别为 15.68、16.07 和 26.64。

另一方面,呼和浩特“半价买房”,限人且限制购房区域,可能无法达到上述影响。具体来看,呼和浩特分别在对人、户籍、区域和住房属性等四个方面的限制:

1、全日制本科以及以上学历的毕业 3 年内的大学生,也即是 2016 年起毕业的大学生;

2、已婚、有呼和浩特户籍;

3、购买的住宅在呼和浩特科技城范围内,而非全市范围;

4、住宅为试点区的大学生安居住房,而不是市场上流通的商品住宅房。

满足以上的条件的大学生所购得的住房 5 年内不能在市场自由买卖,而如未婚、无户籍、且在往届 3 年内毕业的大学生,则可申请大学生公寓,前 2 年免租金。

被指定购房的区域——呼和浩特科学城,是去年 8 月才举行揭牌仪式的以科技为核心的产业园区,占地面积 800 亩。它和各个城市出现的科技新区一样,承载了该市产业升级的任务。

按照规划,当前大学生安居住房主要分为两个类别:住宅规划建筑面积 100 平方米左右,主要是用来半价出售;以及 50 平方米左右的公寓,用于符合条件的大学生出租。

而大学生安居住房,和共有产权房一样,是地方政府提供的保障性住房。它对购房者以及自身的流通性有一定的限制,与市场上的住宅商品房有所区别。

以北京为例,够得共有产房者需满 5 年后才可以按市场价转让,而其转让的对象也是符合共有产权住房购买条件的家庭。也即是,共有产权房一般在其体系内交易。这样的性质决定它的房价无法像普通商品住宅房那样上涨。《每日经济新闻》近期报道称,北京从 2018 年 8 月推出的共有产权房,但在当年年底开始出现非常高的弃购率,2019 年以来弃购率在房山、大兴等地已高于 80%,部分地区已高达 98.5%。

从呼和浩特的规定来看,它的主要目的在于留住年轻人。按照要求,符合条件是 2016 年以及以后毕业的大学生,按三年研究生计算,2016 年的毕业生生中最大年龄可能在于 1990 年前后出生的群体,也即是 30 岁以下的年轻群体。

我们根据呼和浩特平均房价和居民储蓄余额简单计算发现,如果买入 100 平方米、首付 30% 的房子,2017 年呼和浩特 0.97 户家庭储蓄就足够覆盖这笔支出,而 2016 年为 0.98 户家庭储蓄。也即是 2017 年在当地不需要一户人家的存款就足够支付一套 100 米的房子三成首付。这种情况下,购买房价涨幅有限的保障性住房,对毕业三年的大学生可能并没有太大的吸引力。

但年轻人的确“抢手”

随着生育率下降,中国人口增速放缓。2018 年中国出生人口 1523 万人,同比下降 200 万人。1 月时中国社科院发布的《人口与劳动绿皮书》进一步提醒人们,还有 10 年,中国人口总量可能开始减少。

从宏观经济的角度来看,人口减少会对中国未来的经济社会发展带来不利的影响。而过去 40 年以来,人口红利一直是带动中国经济发展的主要因素——新生儿在改革开放后逐渐成为劳动力主要来源。

在人口增速变缓的同时,老龄化加速。2018 年 60 岁以上的老年人口达 2.48 亿人,占总人口比例 17.9%,比去年同期增加 0.6%。

这直接导致了 16-59 岁劳动人口的减少。2018 年年末该年龄段人口约为 8.97 亿人,比 2017 年年末减少 470 万人。这也是中国劳动人口首次跌破 9 亿,盘古智库老龄社会研究中心主任梁春晓称该数据比预期早了 5 年。

这样的人口结构意味着,分摊到社会每个成员上的老龄化社会压力更大了。社科院去年发布的《中国养老金精算报告》认为赡养老龄化压力会更高,根据它的测算,2018 年全国超过 2 名缴费者赡养 1 名退休者,而到 2022 年则不到 2 名缴费者赡养1名退休者。

按照光大证券首席经济学家彭文生的观点,劳动人口即为生产者,其余儿童、老龄化人口被称作消费者,随着人口红利渐行渐远,生产者/消费者比例下降时,提供服务和劳动的人数下降,消费人口则逐渐增多,那么商品和服务供给可能愈发供不应求,从而导致上涨价格,形成通货膨胀。而中国的的确确感受到了通货膨胀,3月消费价格总指数( CPI )同比上涨 2.3%,创下过去 5 个月以来新高。

《好奇心日报》曾统计,在整体人口结构变化来看,未来十年中国的年轻人可能会少 36%。也即是在这样的背景下,去年开始,天津、西安、呼和浩特、南京、武汉等二线城市开始降低落户门槛抢夺年轻人。

即使广州——2018 年常住人口增加了约 40.6 万人、仅次于深圳增加的 49.8 万人,是全国净流入人口最多的城市之一——也出手抢夺年轻人,以作人才储备。

责任编辑:刘万里 SF014